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賃貸VSマイホーム!!誰もが夢見るマイホーム購入の落とし穴とは?

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こんにちは!まるです😊

今回は、誰もが一度は夢見るマイホーム購入と賃貸どちらが経済的な自由をもたらしてくれるのか?

マイホームを買おうと検討している方や、賃貸の家賃払うのもったいない!と感じている方に本当にお得なのはどちらなのか?を解説していきたいと思います。

今回は、マイホーム購入についてです!

リセールバリューを考える

リセールバリューとは「売却時の金額」のことで、売るときにはいくらで売れるのか?という考え方になります。買った時と同等もしくは、それ以上で売れるものを買うことが経済的自由につながる買い物といえます。

実際、リセールバリューを意識してマイホームを購入する場合と、単純に住宅の価格のみで購入した場合の違いを表で解説していきます。

一戸建てを買うとするAの家Bの家

購入価格

2,000万円1,200万円
もし家を売るとした場合
売却金額1,800万円300万円
実質負担額200万円900万円

Bの家の方が安いな!と思いリセールを意識せず購入してしまうと、結果的に損してしまうということがあります。上記の例で言うとAの家の方が購入金額は高いですが、リセールバリューが高いため、最終的には負担が少ないといえます。

つまり、買う値段ももちろん大事ですがそれ以上にリセールバリューを考えて購入をすることがもっと大切と言うことがわかります。

では、リセールバリューの高い家とはどんな家なのか?を次に解説していきます。

リセールバリューの高い家とは?

まずマイホームを「建物」と「土地」に分けて考えます。

「建物」について、日本の建物は「完全な消耗品」と考えておきましょう。どんな建物でも、毎年価値が下がっていき、木造の場合はやく20〜25年で価値がほとんどなくなると言われています。

「建物」の価値がなくなると言うことは、つまりリセールバリューが高い家というのは、「いい土地の上に立っている家」と言うことになります。具体的に言うと「値上がりする土地」に立っている家と言うことになります。

リセールバリューが高くなる例
・一等地(都心や駅近の土地)
・人気エリア
・住環境がいい(閑静、日当たりがいい)
・人口増加地域など
リセールバリューが安くなる例
・立地の悪い土地(田舎・駅遠)
・不人気エリア
・住環境が悪い(騒音、治安が悪い)
・人口減少地域
と言うふうに例をあげることができますが、実際にリセールバリューのいい土地を買うのはとても難しいことです。次は、その理由を解説していきます。

リセールバリューの高い物件の購入は難しい

日本は、人口減少や空き家増加と散々な状況に陥っています。そして日本は家の需要がどんどん減っており、基本的に資産価値の上昇は見込めない状況となっています。

海外だと使用価値がある物件には値段がつくことが多いですが、日本では先ほど説明した通り20〜25年で資産価値がなくなる傾向にあります。

また、一等地は開拓済みなことが多く、すでに建物が立っていることがほとんどです。資産価値のあるいい土地は資産家が手放すことが少ないため、これから新築を建てる土地はそんな土地のあまりものと言うことになります。

こんな状況では、リセールバリューの高い新築のマイホームを建てるのはかなり困難だと言うことがわかります。

家賃を払うよりマイホームを買った方がいいと言う考え方について

よく「家賃を払うよりマイホームを買う方が得」と言う声を耳にします。それでは、本当にそうなのか?例をあげて説明していきたいと思います。

・賃貸 家賃10万円

・マイホーム ローン月8万円

として考えてみたいと思います

一見マイホームの方が2万円得しているように見えます。しかし、残念ながら住宅は日々劣化していきます。10年、20年後、家が老朽化してきた後もローンの返済額は8万円なんです。

住宅の劣化や地価下落で資産価値が落ち続けているのにローンの返済金額は変わりません。

しかも、マイホームの購入にはさまざまなリスクがあります。

・金利が変動しローン返済額が上がる
・病気やリストラなどでローン返済が滞る
・転勤や近所トラブルで住めなくなる
・津波、地震などの災害で住めなくなる
さらに言うと、新築のマイホームには多額のコストが上乗せされます。
つまり
・価値が下がり続ける可能性が高いものを多くのリスクを背負って多額の手数料を払って買う
と言うのが今の新築マイホームの現状です。
これだけマイホーム購入のリスクやデメリットをご紹介してきましたが、実はメリットもあるんです。

マイホームのメリット

マイホームを「建物」と「土地」に分けて考え、リセールバリューを意識した場合、リセールバリューの高い物件を購入するのは難しいということは解説してきた通りです。

一方で、ここ数年で資産価値を伸ばしてきたマイホームもあります。

それが、都市圏のマンションです。

最近のマンションは、耐震性やバリアフリー性に優れていて、建物の劣化対策が十分に施されている上に、劣化した設備の更新もしやすいように設計されています。

建物の品質向上・地価上昇が相まって、マンション価格は1.5倍ほどに成長しています。

上記のような条件を満たす都市圏のマンションを買えた人は、充実感や安心感という「感情面でのメリット」を得られる上に「経済的なメリット」も得られるということです。

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まとめ

マイホームには、感情的な大きなメリットや経済的に得する可能性があることはわかっています。しかし、マイホームの購入をこれだけ慎重に行ってほしいというのは、マイホームを購入したことによって経済的に不安定になった人が多くいるからです。

日本で不動産を買おうとすると、手数料、登記費用、各種保険料、税金などで住宅価格の約1割くらい支払うことになります。そこに10%の消費税や不動産屋の人件費など、物件の価値とは関係のないところで、約20〜30%ほどのお金を支払うことになります。

ですから、リセールバリューや資産価値が落ちていくことをしっかり理解することが大切です。

それでも、マイホームが持つのが夢という方もいらっしゃると思います。だからまずは、金銭的損得を考えた上で、感情を加味して考えるようにしましょう!

そうすれば、身の丈以上のお金を使い、ローンで苦しむ生活は回避できると思います。


コメント

  1. […] […]

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